Услуги юриста

Росреестр отказывает в регистрации перехода права собственности на недвижимость. Цель - признать незаконным решение Росреестра об отказе зарегистрировать переход права собственности на недвижимость и обязать Росреестр осуществить регистрацию.

Что надо доказать:

• заключение договора купли-продажи недвижимого имущества
• надлежащее исполнение обязательств по договору (платежными поручениями, уведомлениями, актами и т.п.)
• соблюдение требований к заявлению о регистрации перехода права собственности и приложениям к нему

Росреестр отказал в регистрации права собственности на землю, поскольку нарушена процедура выкупа земли и не представлены правоустанавливающие документы на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке.

Отказ Росреестра можно признать незаконным, если доказать, что на земельном участке расположена недвижимость собственника или что на нем отсутствует недвижимость третьих лиц

Росреестр отказывает в регистрации (приостановил регистрацию) права (доли в праве) собственности на объект недвижимости, так как не предоставлены необходимые документы.

Суд признает отказ (приостановку регистрации) необоснованным и незаконным, если доказать отсутствие обязанности представлять запрашиваемый документ либо необходимые сведения есть в альтернативных документах.

Случаи отказа Росреестра по этому основанию:

• отказ в регистрации права на объект незавершенного строительства из-за отсутствия документов, содержащих сведения, идентифицирующие объект
• отказ в регистрации права на объект из-за отсутствия акта о реализации инвестиционного проекта
• отказ в регистрации права на объект недвижимости с признаками самовольной постройки
• отказ в регистрации права на объекты электросети (теплосеть, газопровод, линии связи) из-за отсутствия разрешения на ввод в эксплуатацию или разрешения на строительство
• отказ в регистрации права на линейное подземное сооружение из-за отсутствия правоустанавливающего документа на землю,
• отказ в регистрации (приостановлена регистрация) права на созданный в ходе реконструкции объект из-за того, что земельный участок предоставлен не для целей строительства (размещения) такого объекта
• приостановка регистрации права на квартиру из-за отсутствия акта приема-передачи
• отказ в регистрации права на приватизированные здания из-за того, что в состав приватизированного имущества не вошли земельные участки, на которых расположены здания
• отказ в регистрации долей в праве общей долевой собственности из-за отсутствия сведений о собственниках помещений в здании с указанием размеров их долей
• отказ в регистрации права собственности на гаражный бокс из-за непредставления документов, подтверждающих право собственности

Помощь юриста и защита в арбитражном суде при отказе Росреестра в регистрации договора аренды

• признание незаконным решения Росреестра о приостановлении госрегистрации договора аренды
• возложение обязанности на территориальное управление Росреестра осуществить государственную регистрацию договора аренды нежилого помещения в отношении нежилых помещений

Росреестр отказал в регистрации договора аренды нежилого помещения (его части), поскольку часть арендованного недвижимого имущества не поставлена на кадастровый учет, невозможно идентифицировать объект из-за отсутствия кадастрового или технического паспорта, в реестре уже имеется запись об аренде помещения.

Суд признает отказ незаконным, если доказать, что:

• представлены все необходимые для регистрации документы
• основание отказа, указанное Росреестром, не предусмотрено законом, например отказано в регистрации из-за того, что не погашена предшествующая запись об аренде помещения, но подтверждено расторжение предыдущего договора аренды
• условия договора аренды позволяют идентифицировать часть помещения (здания), передаваемого в аренду

Помощь юриста и защита в арбитражном суде при отказе Росреестра зарегистрировать прекращение или изменение обременения

Росреестр отказал в регистрации прекращения или изменения обременения в виде залога, аренды. Ссылается на недостатки в представленных документах или обстоятельства, исключающие регистрацию.

Отказ суд признает незаконным, если доказать, что представлены необходимые и достаточные документы и не было обстоятельств, препятствующих регистрации, например, в ситуациях:

• прекращение аренды не зарегистрировано, поскольку Росреестр ошибочно посчитал, что арендные отношения не прекратились
• прекращение аренды не зарегистрировано
• прекращение аренды не зарегистрировано, так как не сформирован земельный участок, необходимый для эксплуатации построенного жилого дома
• смена залогодержателя не зарегистрирована из-за ареста предмета залога

Помощь юриста и защита в арбитражном суде при отказе Росреестра в регистрации договора долевого участия

Росреестр отказал в регистрации договора долевого участия в строительстве со ссылкой на дефекты представленных документов или процедурные нарушения, допущенные при заключении договора.

Отказ Росреестра суд признает незаконным, если доказать отсутствие нарушений ни по закону, ни по процедуре.

Возможные основания для необоснованного отказа Росреестра:

• площадь земли под строительство меньше, чем предусмотрено правилами землепользования и застройки
• заявление подано в одностороннем порядке
• заключено допсоглашение к договору долевого участия об изменении порядка оплаты после ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию

Исправление технической ошибки (описки, опечатки, грамматической или арифметической ошибки либо подобной ошибки), приведшей к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и допущенной Росреестром при:

• кадастровом учете
• государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка) допускается Росреестром при осуществлении кадастрового учета и (или) регистрации прав и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в ЕГРН, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в ЕГРН.

Причины появления технических ошибок Росреестра:

• некорректные действия сотрудников органа регистрации прав
• сбои компьютерной техники, с помощью которой ведутся соответствующие базы данных

В случаях, если исправление технической ошибки в записях может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в ЕГРН, такое исправление производится только в судебном порядке.

В зависимости от вида и характера содержащейся в ЕГРН ошибки она может быть исправлена собственником недвижимости на основании вступившего в законную силу решения суда.

Для определения содержащейся в ЕГРН технической ошибки и определения способа ее исправления необходима подробная информации об объекте недвижимости и условий внесения в ЕГРН противоречивых сведений.

Исправление реестровой ошибки (ошибки, воспроизведенной в ЕГРН и в межевом плане, техническом плане или акте обследования, возникшей вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы).

Реестровая ошибка - воспроизведенная в ЕГРН ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия.

Причины реестровых ошибок Росреестра:

• низкое качество межевых планов, технических планов и актов обследования
• неточности измерительных приборов, применяемых кадастровым инженером,
• ошибочные исходные данные об опорных межевых знаках
• отсутствие ключа перехода от местной к государственной системе координат

Ответчиками по требованию об исправлении реестровой ошибки в случае, если ее исправление затрагивает интересы правообладателя, являются орган, уполномоченный на ведение ЕГРН, и правообладатель объекта недвижимости, права которого затрагиваются в результате исправления такой ошибки.

В таких спорах важную роль играют документы, подготовленные специалистами, кадастровыми инженерами, - отчет (заключение) о наличии реестровой ошибки и способах ее устранения. Как правило, при удовлетворении заявления об исправлении реестровой ошибки должны быть получены (составлены) документы, которые позволяют внести изменения в содержание реестра - ЕГРН. Исправление реестровой ошибки может быть произведено на основании межевого плана, подготовленного в ходе проведения судебной экспертизы.

Исправление реестровых ошибок может осуществляться с помощью предъявления иска о признании права (обременения) отсутствующим.

Помощь юриста и защита в арбитражном суде при отказе Росреестра во внесении изменений в ЕГРН

Росреестр отказал во внесении изменений в ЕГРН в связи с отсутствием технических ошибок в записях. Отказ можно признать незаконным, если доказать наличие оснований для корректировки записей в ЕГРН.

Примеры отказов по указанному основанию:

• отказ в регистрации изменений сведений об объекте со ссылкой на достоверность записей
• отказ в регистрации изменений сведений о правообладателе из-за того, что не подано заявление о регистрации права за новым лицом

Помощь юриста и защита в арбитражных судах в случаях:

• привлечения компании или предпринимателя к ответственности за использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его разрешенным использованием
• привлечения компании или предпринимателя к ответственности за неиспользование земельного участка из земель сельхозназначения
• привлечения компании или предпринимателя к ответственности за неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства

За нецелевое использование земли предусмотрена ответственность в виде штрафа. Как правило, размер административного штрафа зависит от кадастровой стоимости и устанавливается в процентах от нее.

Если земли сельхозназначения либо земли, предоставленные для строительства (а также садоводства и огородничества), не используются в этих целях, штрафы взимаются в повышенных размерах.

Ответственность за нарушения порядка использования земельных участков также установлена региональными правовыми актами.

Кроме ответственности, нецелевое использование земельного участка может повлечь и другие негативные последствия, например прекращение прав на него, отказ в выдаче разрешения на строительство.

Помощь юриста и защита в арбитражных судах в случае привлечения компании или предпринимателя к ответственности за повреждение или уничтожение специальных знаков, геодезических пунктов либо за неуведомление уполномоченного органа об уничтожении геодезических пунктов

Постановление отменят и производство по делу прекратят, если удастся доказать малозначительность правонарушения, обстоятельства, исключающие производство по делу (отсутствие события, состава вменяемого правонарушения и др.), или недоказанность обстоятельств, на основании которых вынесено постановление (например, не подтверждено уничтожение или повреждение специальных знаков (они не были установлены, а потому не могли быть уничтожены или повреждены); частное лицо или компания не знали об уничтожении геодезического пункта, поэтому не уведомили об этом соответствующий орган власти).

Помощь юриста и защита в арбитражных судах в случае привлечения компании или предпринимателя к ответственности за использование участка на праве постоянного (бессрочного) пользования, не переоформленном на право аренды или собственности

Суд может прекратить производство по делу, если доказать малозначительность правонарушения, обстоятельства, исключающие производство по делу (отсутствие события, состава вменяемого правонарушения и др.), или недоказанность обстоятельств, на основании которых вынесено постановление.

Например, когда суд установил отсутствие состава нарушения в действиях компании, а на момент рассмотрения дела вышестоящей судебной инстанцией истек срок давности привлечения к ответственности

Признание в судебном порядке незаконным и необоснованным отказа Росреестра в изменении вида разрешенного использования земельного участка и обязание изменить вид разрешенного использования земельного участка (внести в ЕГРН сведения о виде разрешенного использования

Суд признает отказ Росреестра незаконным, если доказать, что запрашиваемый вид разрешенного использования соответствует закону (в т.ч. ПЗЗ, техническим регламентам и классификатору видов разрешенного использования) и нет оснований для отказа в проведении кадастрового учета.

Юридическая защита в спорах в сфере кадастрового учета недвижимого имущества при несогласии:

• с отказом в постановке недвижимости на кадастровый учет
• с отказом в снятии недвижимости с кадастрового учета
• с отказом во внесении изменений в ЕГРН

Помощь юриста и защита в арбитражном суде при отказе Росреестра в постановке недвижимости на кадастровый учет

Росреестр отказал в постановке объекта недвижимости на кадастровый учет. Ссылается на отсутствие необходимых документов или их несоответствие установленным требованиям. Отказ в постановке на кадастровый учет суд признает незаконным, если доказать, что в Росреестр представлены надлежащие документы или Росреестр нарушил процедуру отказа.

Ситуации отказа по указанному основанию:

• отказано из-за отсутствия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию
• отказано из-за отсутствия у объекта признаков недвижимости
• принимая решение об отказе, Росреестр не указал, в чем именно выразилось несоответствие представленного документ

Помощь юриста и защита в арбитражном суде при отказе Росреестра снять объект недвижимости с кадастрового учета

Росреестр отказывает в снятии объекта недвижимости с кадастрового учета. Ссылается на недостатки представленных документов или отсутствие необходимых полномочий.
Отказ в снятии с учета признают незаконным, если доказать, что объект недвижимости фактически не существует (объект демонтирован).

Кадастровая стоимость может быть установлена в размере рыночной в результате ее оспаривания в комиссии по рассмотрению споров или в суде. Однако предварительно вы должны обратиться к оценщику, чтобы он определил рыночную стоимость объекта недвижимости. По итогам проведения оценки вам выдадут отчет, который потребуется в комиссии или суде.

Одним из наиболее важных изменений законодательства является отказ от обязательности досудебного порядка урегулирования споров, связанных с определением кадастровой стоимости имущества.

В случае необходимости проведения оценки недвижимости при обращении к независимому оценщику нужно обдуманно подойти к этому вопросу. От выбора квалифицированного оценщика будет зависеть точность и обоснованность самой оценки. Отчет об оценке не может носить предположительного характера и вводить в заблуждение. Если же отчет об оценке выполнен с недостатками и нарушением законодательных норм, то судом может быть назначена повторная экспертиза либо в основу решения будет положен отчет другого оценщика, соответствующий госстандартам.

Помощь юриста и защита в арбитражном суде при признании незаконным бездействия Росреестра и нарушении срока рассмотрения заявлений и обращений

В интересах производственной компании сформировано и подано заявление о госрегистрации перехода права собственности на объект недвижимости на основании договора купли-продажи недвижимого имущества.

Заявление о государственной регистрации перехода прав направлено с использованием сервиса электронной подачи документов на сайте https://rosreestr.ru, о получении Управлением Росреестра заявления заявителю было направлено уведомление с присвоением уникального номера заявления.

Поскольку продолжительное время решение о госрегистрации прав не принято и  заявление Росреестром не рассмотрено, возникла необходимость обращения в арбитражный суд.

В отсутствие зарегистрированного права собственности на объект недвижимости заявитель лишен возможности передачи объекта в аренду, получения арендных платежей, а также передачи объекта в залог, что влечет за собой отсутствие возможности кредитования под залог имущества.

Суды согласился, что бездействие Росреестра, выразившееся в нарушении сроков рассмотрения заявления является незаконным и нарушает права и законные интересы производственной компании.

Судом отвергнуты доводы Росреестра о том, что документы от производственной компании не поступали, остались на стадии формирования в центре диспетчеризации Росреестра, куда поступают все заявления, поданные в электронном виде; в Управлении Росреестра была введена новая федеральная информационная система (ФГИС ЕГРН) и извлечение информации из старой базы данных не представляется возможным.

Доказать и взыскать убытки с Росреестра не просто, но при надлежащей подготовке доказательной базы и правового обоснования возможно.

Возможно взыскание убытков в виде повторно уплаченной госпошлины с требованием о признании незаконным отказа управления Росреестра в регистрации договора долгосрочной аренды.

Поскольку регистрация договора аренды была осуществлена при повторном обращении в Росреестр, в связи с чем возникла необходимость повторной уплаты пошлины за регистрационные действия. Оспариваемое решение Росреестра об отказе в госрегистрации договора аренды признано судом незаконным, из-за незаконных действий

Росреестра госпошлины была уплачена дважды за одно регистрационное действие. Судом взысканы за счет казны убытки в размере повторно уплаченной государственной пошлины.

• споры об исключении сведений о некоммерческих организациях из реестра саморегулируемых организаций арбитражных управляющих
• споры о привлечении арбитражных управляющих и оценщиков к административной ответственности
• споры об исключении саморегулируемой организации оценщиков из единого госреестра
• споры об исключении саморегулируемой организации кадастровых инженеров из госреестра